建設業の構造改善は、内外の建設業経営がキビしさを増す中で、二一世紀に残りうる企業を作ろうとして始められたものである。ここでは、構造改善推進プログラム策定の経緯を、建設業構造改善研究会のまとめた資料から抜粋するとともに、構造改善推進プログラムの全文を掲げたので、若いみなさんこそが、これから担う建設業の姿を理解していただきたいと思う。わが国の建設業は、国民総生産の二割近くに相当する建設投資を担い、全産
「構造改善推進プログラム」策定の経緯... の続きを読む
REITには、超一流不動産はあまり組み込まれていなかった。確かにREITの代表銘柄である日本ビルファンド投資法人は東京・千代田区の大和生命ビルを組み込んでいる。かつてゴールドマン・サックスが取得した物件だが、今や築20年を超え、ビルのなかで最も上位のSクラスには分類されない。有力不動産会社の多くは超優良ビルは自ら抱え、REITに入れようとはしないように見える。実際、丸ビル、新丸ビル、東京ミッドタウ
説明と実態には大きなギャップ... の続きを読む
玄関・トイレ・台所といった日常生活に欠くことのできない部分を取りこわし、部屋が一つ二つ残ったとしても、それは常識的に考えて住居とはいえません。逆に、玄関・トイレ・台所だけ残して部屋が一つもなくなってしまえば、これまた人間が生活できるとはいえないでしょう。したがって、このような場合は売るために家屋を取りこわしたと考えていいわけです。取りこわせば当然、建てかえということになりますが、残った部分が住居と
取りこわしたほうが、税金は安くなる... の続きを読む
企業から見ると、ノンリコースローンを使うとある事業が失敗しても、その失敗がほかの業務に及んだり、企業が保有しているほかの資産で返済を求められたりしない。事業を企業全体から切り離して考えることができる。返済負担で企業全体が沈没する事態を避けられる。不動産融資の場合、その事業にあたるのが、オフィスビルを建てて、その賃料収入を返済にあてるような例である。資産であるオフィス事業がキャッシュフローを生み出す
不動産を使った賃貸事業... の続きを読む
人口の減少はやむを得ないことかもしれないが、それを経済政策で補う必要がある。生産性が高まらない限り、不動産の収益性はあがらず、価格には下落圧力がかかる。不動産の収益性をものさしにした以上、もう後戻りはできない。生産性を高める不断の努力をしないと、マネーに取り残される。では日本の競争力を高めるためには何が必要なのか。東京を世界の金融の中心にしようなどという夢物語をいつまで抱いていても相手にされない。
どういう哲学で国を変えるのかを示す... の続きを読む
住宅資材が急騰し、昭和四十八年秋から翌年春にかけては住宅価格が急上昇したのである。むろんプレハブ住宅もその例に漏れず、この時期のプレハブ価格の上昇は著しいものがあった。一方、昭和四十八年春あたりから昭和四十六〜四十七年と続いてきた金融の過剰流動性に“歯止め”をかけるため、金融引締めが実施され、昭和四十八年秋ごろからは住宅ローンの貸出しが引き締められることになった。このように住宅価格高騰と住宅ローン
住宅資材が急騰... の続きを読む
「ずっと道路なんてできないのに、建築制限だけあるのはいかがなものか？」ともっともな不満を抱いている人もいます。ずいぶん前に、計画の遅延を理由に損害賠償を請求した人がいましたが、結局、認められませんでした。区域外の土地より5〜15％安先行き不透明で、不安定な都市計画道路区域内の土地ですが、メリットもないわけではありません。割り切って考えれば、意外においしい、お買い得な土地ともいえるでしょう。投機目的
不安定な都市計画道路は割り切って考える... の続きを読む
地域によって、この岩盤の層までの深さには差があるが、一般的には地盤が軟弱な土地ほど岩盤までの深さは深く、しっかりしたところほど浅い傾向にある。しかし、杭が地盤まで打ってあれば、多少の地震程度で問題が起こることはない。だが、心配されるのは、阪神・淡路大震災クラスの大きな地震が襲ってきた場合である。硬い地層の上に積み重なったやわらかい地屑は、地震の振動のエネルギーを受けて地中で激しく揺さぶられる。する
新しい地盤、河口周辺では液状化現象が... の続きを読む
一般物件ならば後は不動産屋と手続きをして所有権を移転すれば終わりになるが、競売物件の場合はそう簡単な話ではない。お金の支払い方だって違ってくる。そもそも落札できなければいつまでたっても「買う」ことはできないことになる。目的の物件を決めた後にすることは入札額の計算になる。三点セットには最低売却価額が記されている。これよりも高い値段で入札してください、ということだ。極論すれば一万円でも高ければいいこと
さまざまなハードルか待ち構えている... の続きを読む
東京都内に住むEさんは、七九歳の父親が死んだあと、五〇〇〇万円の相続税を払うことになった。先祖が持っていた四五〇坪（約一五〇〇平方メートル）の宅地を相続しなければならなくなったためだが、Aさんは平凡なサラリーマンで、払う金がない。三分の二にあたる三〇〇坪は他人に貸していたが、時価一億円もしており、相手もサラリーマンで買う余裕はない。もし、売っても所得税で大半を取られてしまい相続税には不足するのであ
相続税が払えない... の続きを読む
この国はこの家を建てるという、遺伝子にとっていわば子宮創造のような最も大切な仕事を阻止するものを作りまくっている。あげればきりがないが、一番大きなものは税金である。日本の税制はもう救いがたいところまできているのである。印紙税って何ですか、である。あんなものアメリカでは見たことも聞いたこともない。神聖なる契約書、あるいは尊い領収書に、ばかにならない金額の妙な切手を貼るなんてのは、根拠はどこにあるので
最も大切な仕事を阻止するものを作りまくっている... の続きを読む
住宅に限らず大型木構造建築物を振興することによって、木造建築の普及を促進するという「モデル木造施設建設事業」の場合。林野庁が昭和六十一年度から推進しているもので、これまでに三四都道府県で地域に根差したシンボル的な公共施設が建設され、“木”および“木造”のPRに一役買っている。このモデル木造施設建設事業は、木材需要拡大推進緊急対策の一つとして実施されたもので、木造建築を利用しながら、木材の良さを認識
学校や病院にも広がる木造化計画... の続きを読む
建物の外観デザイン、また室内間取りなどは、時代が要求するものによって変化していきます。建物が建設されたその時点から、陳腐化のリスクが発生すると考えておいたほうか良いでしょう。最近はシンプルなデザインが好まれるようです。また10年くらいの間はデザインが激変することもないようです。ハウスメーカーの規格アパートや、それに似た外観であればリスクは少ないようです。また、外観デザインは再塗装の際にある程度の補
陳腐化のリスクに対抗する... の続きを読む
大きな家に住むことが私の夢でしたが、夢は夢で終わり小さな家を購入しました。我が家が買える精一杯の大きさ。今は子供も小さいので手狭に感じることはありませんが、将来きっと不満になりそうです。そこで、インテリアで家を広く見せるというような本を見つけ私もやってみることにしました。物をあまり飾らないようにしたり、押入れの扉をはずし、中には仕切りを作って棚を作りました。奥行きを作ることで圧迫感がなく、広々と感
ひと工夫したインテリア... の続きを読む
中古住宅ですが、築15年ほどながらきれいな物件があったので購入して3年ほどになります。息子の小学校が変わってしまうのが少し可哀そうといえば可哀そうでしたが、当初わたしと夫が心配するほどもなく、息子はすぐに新しい友達をつくり、引っ越し先の生活に慣れてくれました。そして、息子はもちろん、意外なことに夫が一番はしゃぐようになったのが庭でのバーベキューです。マイホームで快適に暮らしていくためにはご近所づき
中古住宅お庭で家族だんらん... の続きを読む
代行機関の役割の残りの2つを説明します。、株主総会当日の運営当日の運営ノウハウは非常に多岐に渡りますが、代行機関は、会場の設営方法、総会運営シナリオなどのアドバイスを行います。、株主への決議通知株主総会終了後、総会決議結果の通知について、代行機関が通知書の封入・発送作業などを行います。株式事務代行機関の設置時期・手続株式事務代行機関の設置は公開やM&A申請の１〜２年前、遅くとも半年前までに代行機関
代行機関の役割... の続きを読む
街の格付け、すなわち昔は「地位」といったが、街の成熟度を調べる基準としてもっとも重要な指標はファミリータイプの賃料なのである。その専用面積も、８０平方メートルを超えるものが好ましい。そこで、東京都内の主要５５エリアについて、過去３０年間の賃料と価格の減価率を調査してみた。たとえば、上野・池之端の場合なら、賃料減価率３２％。価格の減価率は６０％となった。賃料でいえば、新築物件を１００とした場合、築３
街の格付けはファミリータイプの賃料でみる... の続きを読む
住宅の断熱性や気密性が高まると、暑さを防ぐこともしやすくなり、エアコンの冷房もよくききます。わが家のソーラーハウスでは、一階の55平方メートルのLDKと吹き抜けの上の廊下、ドアがあけ放しの洗面・トイレのすべてを、出力3.6kW（22平方メートル用）のエアコンで冷房しています。こんな小さな機械でなんとかなるのは、断熱・気密が確保されて暑さや湿気が侵入しにくいこともありますが、それに加えて、朝から就眠
冷房も継続が大事... の続きを読む
都合の良い言葉があります。「VE提案」という言葉です。「V」はバリュ（価値）で、「E」はエンジニアリング（技術）で各々の頭文字をとった言葉です。価値の技術、即ち、価値を創り出す技術ですから、（1）新しい価値をどのように生み出すか。（2）この価値を損なわずに、技術知識を駆使して同様の価値をどのような方法で生み出すか。この2つの方法があるのです。そこで、コストダウンと言わずレベルダウンと言わずに粗利益
VE提案で粗利益確保を... の続きを読む
客から聞かれない限り、話さない営業マンもいるわけだ。例えば、米軍の飛行場があるエリアで建売住宅を買った人の話。その一帯は、米軍機の夜間離発着訓練による騒音問題が以前からあり、マスコミにもたびたび取り上げられていた。しかし、その人は地方から転勤してきたためそのことを知らなかった。知らずに買った家は滑走路に近い場所。しかし、土地に起伏があって、飛行場は見えなかった。そして、建設中の家を見に行ったのはい
営業マンの本音と建て前知っておくと安心... の続きを読む
英国では、市庁舎などの建物は三百年以上の耐久性をもつように設計されている。五十年で建て替えていたのでは税金の無駄遣いとなってしまうので、街のシンボルが消滅しないよう、耐久性のあるしっかりとしたものを建設するのが常識となっているからだ。また、教会建築や城郭なども同様である。こうした背景には、古いものほど大切に愛着をもって代々受け継ぐ文化があるのだろう。こうした価値観はヨーロッパ全体に見られるもので、
古いものが価値をもつ文化... の続きを読む
阪神大震災では、家を焼かれ、マンションが倒壊し、住宅ローンだけが残ったという人たちが続出した。倒壊した家屋七万四〇〇〇棟以上。災害救助法が適用された神戸市など八市五町の震災地域では、約二一万世帯が公庫で二兆四〇〇〇億円、銀行で一兆七〇〇〇億円の住宅ローン残高を抱えている。このうち損壊した住宅が抱える額は1000億円単位と見られている。被災者の抱える住宅ローンはどうなるのか。地震で家がなくなっても住
基盤を根こそぎやられてしまった... の続きを読む
良い売主、良くない売主にありがちなポイントはあります。なお、これから挙げる内容は、そのような傾向にあるというようにとらえていただきたいと思います。
●本業でない売主
売主としての意識が低かったり、商売しか考えておらず、購入者の立場を考えていないこともあります。本業でないからといって、必ずしもダメだということではありません。一つの目安として、会社の中に建築技術部門がきちんとあるかどう
良い売主、良くない売主の見極め方... の続きを読む
賃貸情報で「駅から徒歩○分」と表記されているものを多く見かけますが、その中に「徒歩30分」や「徒歩40分」などといったものを見かけることは殆どないことに気づきませんか？賃貸物件で駅から徒歩圏内の物件を探す場合、その殆どの人が10分以内を希望し、遠くても15分以内を目安とするそうです。それ以上歩いてでもいいから良い物件を探したい、という人はそうそういません。そうなると『徒歩15分以上』の表記をしてし
賃貸情報にある暗黙の了解？... の続きを読む
カフェを数件経営しています。おかげさまで軌道にのり、地元のお客様に愛されるお店へと成長し、最近になってようやくちょっと一息がつけるようになりました。私が経営しているカフェは実はどれも店舗の形態ではありません。すべて、もともとは中古一戸建てだったものを改装して、カフェとしてオープンさせたのです。もともと一戸建てだっただけあって、やはり普通のカフェとは違う「お家」のような雰囲気のある、温かいお店となり
中古一戸建てでカフェ開業？？... の続きを読む
16もの聖堂を抱える大聖堂がサンタ・クローチェ大聖堂です。この聖堂にはイタリア人の中でも有名な人が埋葬され、ここに入れられることがイタリア人の誇りとも言われています。真上から見ると十字架の形をしている特徴的な建物です。しかしこの聖堂はルネサンス以降、かなり損傷が激しいことでも知られています。宗教改革に対抗しカトリック内部も大幅な改革を進める際に室内を改築することになりその際に壁画が破損、修復不能な
大量の聖堂がはいっている建物... の続きを読む
港区には高額納税者が3000人ぐらい暮らしています。ですが、彼ら個人での家賃負担能力は、常識的に考えてせいぜい100万円前後が上限ではないでしょうか。そこだけを捉えると、賃料が100万円を超える物件が、仮に1500戸も供給されたら、市場は飽和状態になります。港区の持ち家世帯と賃貸世帯の比率は、各々、約50％でありかつ人口は約19万人ですから、そんなエリアでこれだけの供給が成されたら、それだけで高級
年収の3割負担ルールとは関係のない世界がある... の続きを読む
良い空気には、生物を蘇生するエネルギーがあるのです。これは、家にも同じことが言えます。生体エネルギーの家には、空気をきれいにする特性があります。そうした良い空気の家は、当然ながら人間にも蘇生というエネルギーを与えます。生体エネルギーの家は、まさにアンチエイジングの家なのです。21世紀をになう科学は、生体エネルギーを研究、応用することではないでしょうか。これまでは、公害を抑制する家というものはありま
生体エネルギーを活用した家を造ろう... の続きを読む
「売り建て業者」で儲ける一番の方法は何でしょうか。それは、「土地ころがし」のように一度売って儲けたら、もうやらないことです。土地さえ仕入れることができれば、マンションデベロッパーという業態は比較的簡単に創業できます。実際に建物を建築するのはゼネコンがやりますし、竣工後の販売もマンション販売業者を使えばよいので、知恵、ノウハウはあまり必要としません。「良い時期」＝相場が上昇する時期だけマンション分譲
「売り建て業者」で儲ける手法... の続きを読む
土地信託も土地の有効利用という面で最近脚光を浴びています。土地信託とは個人や法人が自分の土地を信託銀行に信託し、信託銀行はこの土地にビル、マンションを建て、土地所有者に代わり分譲（分譲型）、賃貸（賃貸型）を行ないます。そして、分譲、賃貸収入から諸費用を差し引いた残りを信託配当として土地所有者に支払います。税金に関してもっとも大きな特徴は、土地の譲渡益課税を避けることができるという点でしょう。形式的
土地の有効利用、土地信託で譲渡益課税を避けよう... の続きを読む
アンケート調査には、「取引が売り急ぎか、買い進みかを書いてください」と記載してあるが、当然、ほとんどの場合、無記入である。取引当事者がそのような内部事情を、アンケートという、どこに利用されるか分からないものに、情報を提供するはずがない。しかし、鑑定士には、その事情が分かってしまうのである。先程の例で、25万円/平方メートルの事例地が、整形地で、面積も近隣の土地と同じであった場合、鑑定士による最後の
鑑定士先生の名判断によってカードが出来上がる... の続きを読む
住宅融資制度は、自治体により金利・貸し付け限度額などまちまちになっていますので、利用する前に問い合わせをして、申し込みをするのかよいでしょう。住宅を求める時の知恵は、このような有利な金利の資金をできるだけ活用することです。特に財形のない白骨業者はぜひ活用したい融資です。企業でも、最近ではリストラなどで少し下火になってきましたが、以前では企業のイメージ戦略や社員の定着のために、マイホーム対策は福利厚
最後の切札「社内融資」のメリットをなぜ生かさないの... の続きを読む
リーマン・ショック後の現在、ある意味では「買い時」ともいえる。市場には、売却物件、が数多く出ているし、新築分譲マンションの完成在庫も少なくない。オフィスビルや店舗も、売却を希望するオーナーが増えている。不況によって、借金を返済したい、資金化をしたい、これから資産価値が下がりそうだといった理由で、所有不動産を手放している。価格の調整期間中ではあるが、自分で住む、自社ビルとして利用するなどの理由であれ
今が「買い時」でも、焦りは禁物... の続きを読む
上棟式、またの呼び方を建前とも言うが、在来の木造住宅であれば、文字通り、棟木を上げる日に行なう。ただ最近では、住宅の構造・工法も多様化しているので、住宅の構造によっては、どの時点で上棟式を行なうのかわからない場合が多い。たとえばパネル方式ではいつやるのか、“箱”を積み上げるユニット方式はいつが上棟か、となってくる。そこで、上棟式の段階、日取りについては、建築会社、住宅メーカーの現場担当者と相談して
上棟式はいつ、どのように... の続きを読む
融資の金額は、住宅の規模、構造、地域によって異なる。構造としては木造、不燃構造、簡易耐火構造、耐火構造に分かれ、耐火構造にたいする融資がもっとも多い。地域は全国を特別・北海道・甲・乙・丙の三地域に分け、特別地域がもっとも多く、丙地域がもっとも少なくなっている。木造住宅の融資最高額は、床面積五〇〜一一〇平方メートル（老人同居・二世帯住宅などでは一三五平方メートルまで）の住宅については六二〇万円、床面
融資の金額は住宅の規模、構造、地域による... の続きを読む
商売でしているのだから、やれ記名してくれだとか、お仕着せがましく営業マンが商品説明をしてくるだろうが、そういうときはっきりと言ってやればいい。「私は家を見に来たの。あなたの会社や商品の説明を聞きに来たわけではないのよ」と。そして毅然とした態度で、悪びれることなく記名すればいい。当然、訪問や電話が嫌であれば堂々と伝えればいいし、営業マンの話を聞きたければそう伝えればいい。今時、夜討ち、朝駆けしていれ
意図を伝えて記名しよう... の続きを読む
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